登記手続きの流れ  
     
  （おおよそ、内装開始の時期になると）  
  　　①登記の準備の心構え  
  .・住民票の異動の時期、持分割合の検討など  
 
 
     
 
 
  　　②登記事務所へ委託、
       登記事務所職員から電話 		 
  ・必要書類のご案内など、訪問日の確認など  
 
 
     
 
 
  　　③登記事務所職員によるご訪問  
  ・必要書類のお預かり、書類へ署名・押印など  
 
 
     
 
 
  　　④表題登記申請  
  ・土地家屋調査士による申請です。  
 
 
     
 
 
 

　　⑤所有権保存登記、

　　　抵当権設定登記申請

 
  ・司法書士による申請です。  
  ・通常、抵当件設定登記申請時に借入金が下りてきます。  
  ・通常のケースで、借入金が建築業者に入金されると、  
  引渡しが可能になります。  
 
 
     
 
 
 

　　⑥登記完了証・

　　　登記識別情報等の返却

 
  ・登記事務所職員によるご訪問  
  　　①登記の準備の心構え
   
  （1）そもそも、登記とは？
   
  ・役所（法務局）に対しての、登録のような意味
 

.・登記簿謄本（登記事項証明書）は、600円支払えば、

誰でも取得できます。

   
   
  （2）住民票の移転について
   
 

・原則として、「住民票の住所＝建築地の地番」

であることが必要です。

  →　登記前に住民票の移動が必要です。
   
  住所移転しない場合の不利益
  ・金融機関によっては、借入手続きがとどこおる。
  ・減税証明（住宅用家屋証明書）が取得できない
   
  場合によっては、10万円以上の負担が増えます。
   
  （例）保存登記（権利証を作る登記）の登録免許税（印紙代）
   
  （建物150㎡として）（法務局一律の基準単価＝86000円/㎡）
  この場合のお建物の基準価格　150㎡ｘ86000円＝1290万円
  0.4％（51600円）→0.15％（19300円）（32300円の差）
   
  抵当権設定の免許税
  （3000万円借り入れとして）
  0.4％（12万円）→0.1％（3万円）　　　（90000円の差）
   
        （住民票移転に係る注意点）
 

他の市町村に移る場合、本人が役所に出向

かない場合、

 

新住所での印鑑証明手続きに日数

を要す場合があります。

   
   
  （3）持分割合の検討について
   
  （お話の前に）
  ・ここから先は税金に対するお話が増えます。
   
  ・税理士以外の士業資格者が税務相談、講習などを行うことは原則
  許されません。（場合によっては、私共は懲戒処分を受けます。）
  特に他の士業に対しては厳しいです。
  ・火災保険、銀行融資の特約などで、様々な事例がありますので、一般的な
  話しとしてお聞きください。
   
  登記名義は、共同名義が可能です。
  この場合、持分を決める必要があります。
  代表的な事例を3個、次ページから、ご紹介させていただきます。
   
  　　　（事例1）
   
  2000万円の建築費として
  ご主人名義の通帳から出資、ローン支払いもご主人　
  これを、ご主人1/2、奥様1/2として登記すると…
   
  税務署から、1000万円の生前贈与に対する贈与税支払通知が
  来る場合があります。
  1000万円に対する贈与税は　　
   
  贈与税額の計算　890万円　ⅹ　40％　―　125万円　＝　231　万円
   
  そのため、原則として出資どおりに名義を付けることが必要です。
   
  逆の場合（奥様が事実上半分出資、登記はご主人一本）も同様です。
   
  （例外）
  ①夫婦間贈与の控除（2000万円まで）（20年以上の婚姻、生涯に一回のみ）
  ②直系尊属からの住宅取得資金の控除（今年度は1000万円が原則）
  ③相続時精算課税（2500万円まで）
   
  　　　　（事例2）
   
  上記例外②について  
 

3000万円の建築費として　　・・・　2000万円を親御さん

から援助の場合

   
  事例1に基づき、親2/3、子1/3の共有割合が原則
  しかし、上記例外②により
  親　　2500万-1000万円（子へ住宅資金贈与）＝1000万（1/.3）
  子　　1000万+1000万円（親から住宅資金贈与）＝2000万（2/3）
   
  親1/3、子2/3の割合に定めても問題は無いと思われる。
   
  ■上記事項のご注意■
   
  奥様の親御さんからご主人へ
  ご主人の親御さんから奥様へ
  は認められておりません。
   
   
   
   
   
  ■相続税と贈与税の違い■
   
  相続税について
  基礎控除　5000万円　＋　1000万円ⅹ法定相続人の数
   
  仮に1000万円が課税対象の場合
   
  贈与税・・事例1と同じく231万円
   
  相続税　1000万円Ｘ10％＝100万円
   
   
   
   
  　　　（事例3）
   
  共働きに良く有るケースです。・・資料5参照ください。
 

・3000万円の資金、1000万＝主人の自己資金、

2000万＝借り入れ金

  ローンを返す口座は主人名義だが、実際は半分ずつ共同返却
   
  収入が同じくらいの場合、
 

主人　　1000万円（自己資金）+1000万円（借入金の半分）＝

2000万円（名義2/3）

  奥様　　1000万円（借入金の半分）＝名義1/3
  とするのが、贈与税を回避する方法の一つである。
   
  しかし、税務署から見ると、公的書類上、主人の口座から引き落としされ
  奥様が負担している証明が無い。
  →1000万円贈与とみなされる場合があります。
   
  （対策として）ローン月額の半分を、毎月一定時期に、奥様から主人
  の口座におお金を移動した記録を残しておくことが有効だと考えられます。
   
   
   
   
  細かいことは、「タックスアンサー」のご利用をおすすめします。
 
　②登記事務所へ委託、
　　登記事務所職員から電話
 
金融機関と連携し、登記と借入手続きに必要な、
印鑑証明書、住民票の通数をお知らせします。
お土地の権利証をお預かりする場合もあります。
お引渡しの都合、金融機関の事情などで、短い期間でお願い
する場合もありますので、お許しください。
 
上記書類が準備できたら、
 
　　③登記事務所職員によるご訪問
 
登記申請に必要な書類に印鑑、署名等を頂きに伺います。
住民票等をお預かりいたします。
 
　　④表題登記申請
 
（説明すると長くなります。簡単に言うと）
建物の形状、配置、種類、構造、床面積等を現地調査に基づき、
土地家屋調査士が申請する登記です。
 
同時に、（1）建物滅失登記、（2）地目変更登記　を申請する場合があります。
 
・地目変更登記　～　登記簿上、地目が「宅地」でない場合。（田、畑、山林など）
場合によっては、農地転用の許可書が必要です。
 
・建物滅失登記　～　登記簿上、従前の建物が残っている場合
 
　⑤所有権保存登記、抵当権設定登記申請
 
 
■保存登記とは■
表題登記完了だけでは、識別情報（権利証）は発行されません。
名義を確定させ、識別情報（権利証）を発行させるための手続きです。
 
同時に、お土地の登記の名義人住所変更登記申請を行う場合があります。
土地購入後、建築された方は、引っ越す前の住所で登記しているため、
新住所に名義を修正する手続きです。
 
 
■抵当権設定登記とは■
金融機関で借入を行う場合、お土地、新築建物を担保に入れる手続きです。
通常、保存登記と同時に申請します。
 
（ご了承願いたい点）
抵当権設定は金融機関自体も申請人であるため、表題登記が早く完了
したとはいえ、金融機関の内部決裁の都合などで遅滞する場合があります。
 
 
　　⑥登記完了証・登記識別情報等の返却
 
登記識別情報、完了書類等を返却に伺います。
 
登記識別情報とは
以前は、権利書（証）と呼ばれていたものです。
 
目隠しシールを剥がすと、12ケタの記号が書いてあります。
・次に権利移転等する際のパスコードのようなものです。
・第三者に見られないよう、ご注意ください。
・原則として、剥がしたら２度と貼れません。
 
　　最後に…。皆様へのお願い。
 
・クロス貼り工程の時期＝そろそろ登記の時期です。
（ご準備いただきたい事）
・住民票の移転
・登記のご名義（共有持ち分）についての考えを決める。
 
（ご注意）
①名義（持分）については、細かい話になると、ご相談、
ご回答にも限界があります。（税理士法の関係）
タックスアンサー（国税庁のホームページ）のご利用をおすすめします。
②贈与の特例による場合、翌年の確定申告時に、申告が必要です。